Blockchain e mercato immobiliare: un connubio sempre più stretto, che sta letteralmente riscrivendo le regole del real estate per risolvere numerosi nodi cruciali ancora irrisolti, aprendo nel contempo nuovi canali di business sia per l’investimento che per la gestione pratica.
Ne parliamo in questo articolo, dove cercheremo di evidenziare i concetti fondamentali alla base di questa rivoluzione, che ancora una volta valorizza la tecnologia blockchain come strumento in grado di portare trasparenza, dinamismo e ottimizzazione anche in settori considerati maturi.
Blockchain, cryptosfera e immobili: il perché di questo matrimonio
Il mercato immobiliare — lo dice il termine stesso — tratta “immobili”, ossia beni che per loro definizione non risultano scorporabili dal terreno che li ospita, nonché da un insieme piuttosto rigido di vincoli con tutte le variabili accessorie del caso: inserimento in pubblici registri, assoggettamento a normative locali, necessità di notarizzare gli atti connessi alle caratteristiche costruttive del bene stesso, alle sue ristrutturazioni e appartenenze a codici e inquadramenti previsti (classi energetiche, destinazioni d’uso), e via discorrendo.
Oltre a questo, gli immobili sono forse i beni più intimamente caratterizzati da uno sdoppiamento piuttosto evidente e da una polarizzazione spinta tra variabili legate da un lato al “possesso” (l’uso dell’immobile come domicilio abituale, o ufficio, o sede di attività, attraverso contratti che possono andare dall’usufrutto all’affitto), e dall’altro lato alla “proprietà” (facoltà di alienare la stessa a terzi, ovvero di trarre vantaggio da operazioni speculative o di messa a reddito dell’immobile, e di gestire le relative dinamiche in materia di governance, responsabilità e gamma di oneri).
Considerando la sommatoria di tutte queste caratteristiche intrinseche dei beni in oggetto, è piuttosto evidente e intuitivo quanto l’innegabile giro d’affari generato dal mercato immobiliare sia comunque calmierato da barriere all’entrata e asperità piuttosto evidenti, che in molti casi e congiunture possono tradursi in vere e proprie aporie o difficoltà a cogliere occasioni di business.
Gli esempi possono essere innumerevoli: vincoli architettonici legati a particolari condizioni al contorno, immobili di lusso o addirittura di valenza storica con pluralità di soggetti atti a tutelarne il profilo, ma anche, più banalmente, condizioni del tutto congiunturali che vedono uno squilibrio tra il valore di un immobile e l’effettiva godibilità dei frutti di tale valore sul mercato. In altre parole, un bene può risultare “immobile” anche nell’accezione di “immobilizzato” nella sua prerogativa di generare valore godibile, spendibile e trasferibile.
Ebbene, in tutti questi casi la tecnologia blockchain può fornire strumenti estremamente flessibili e dinamici per gestire al meglio tutte queste problematiche, “fluidificando” le variabili strettamente legate al mercato immobiliare in unità di più semplice trattamento alla luce degli automatismi che ormai abbiamo imparato a conoscere: contratti intelligenti, token fungibili e non fungibili, notarizzazioni decentralizzate, e via discorrendo…
Un esempio concreto
Il modo migliore per spiegare i vantaggi di una tecnologia del genere nell’applicazione al mercato immobiliare è citare un esempio, per quanto assolutamente semplice e lineare, che possa illustrare passo dopo passo i punti di piena applicabilità della tecnologia.
Facciamo finta di essere di fronte a un immobile di lusso, del valore approssimativo di un milione di dollari. Supponiamo che il legittimo proprietario intenda monetizzare una parte del medesimo, attraverso una prassi di smobilitazione pro quota che però vada ad aggirare quelle che potrebbero essere le problematiche relative a una multiproprietà classica, ovvero alla cessione in senso classico del bene, con tutte le operazioni previste dalla finanza immobiliare centralizzata.
Quello che si può fare è “scomporre” l’immobile in supponiamo cinque quote uguali — quindi il 20% per ciascuna quota — creando in una blockchain (esempio, Ethereum mainnet) esattamente cinque NFT (token non fungibili) a rappresentare in modo assolutamente univoco l’interezza dell’immobile.
Ogni NFT risiede inizialmente nella locazione crittografica del proprietario (wallet), e funziona esattamente come un “gemello digitale” della porzione fisica indifferenziata dell’immobile (in casi più raffinati si potrebbe anche fare riferimento a singoli NFT che rappresentano specifici vani o millesimi, ma per semplicità espositiva evitiamo almeno per ora questa apparente complicazione).
Supponiamo che il proprietario voglia “mettere sul mercato” una quota minoritaria della proprietà dell’immobile, trattenendo per sé, per esempio, gli NFT numero uno, due e tre, e vendendo i restanti NFT quattro e cinque. Un caso del genere mima la permanenza della governance in capo al proprietario stesso, che nel suo wallet, mutatis mutandis, detiene le “quote di maggioranza” di quello specifico immobile.
Considerando una proporzionalità diretta, è chiaro che ciascun NFT vale esattamente duecentomila dollari. Supponiamo che ci siano due compratori, Tizio e Sempronio, che indipendentemente dalla distanza (uno può stare a Dubai, l’altro in Cina) che acquisiscono ciascuno un NFT dei due messi sul mercato.
A questo punto il wallet del proprietario si vede arrivare una richiesta totalmente automatizzata di acquisto del token n. 4, che andrà a Tizio in cambio di duecentomila dollari in crypto o stablecoin (per esempio USDT, o DAI, o USDC); stessa cosa per il token n. 5, che andrà invece a Sempronio con il medesimo meccanismo.
A questo punto il proprietario, senza alcun tipo di passaggio notarile (in quanto la notarizzazione è già avvenuta, con valore legale, in blockchain), si trova automaticamente nel suo wallet crittografato sia il 60% dell’immobile, rappresentato dai primi tre NFT, sia quattrocentomila dollari a titolo di acquisto della porzione minoritaria di proprietà.
Tizio e Sempronio possono detenere i loro NFT, venderli a terzi (nel medesimo modo) qualora il valore totale dell’immobile salga, oppure possono addirittura essere designati “pro quota” per godere di incentivi economici sul loro acquisto: per esempio, il 20% cadauno degli introiti netti di una messa a reddito dell’immobile, solo per citare un esempio molto intuitivo.
Da notare che i “detentori” di questi privilegi restano i wallet — assolutamente tracciabili attraverso scanner blockchain — che detengono gli NFT di riferimento, che appunto sono unici, irripetibili e non falsificabili per definizione stessa di blockchain. Quindi tali privilegi, una volta “programmati”, seguono il singolo NFT anche nel passaggio da compratore a compratore… Una vera rivoluzione che mai si sarebbe potuta realizzare prima con la medesima fluidità e naturalezza, nonché senza alcun particolare costo accessorio!
Altri usi della blockchain in ambito immobiliare
L’esempio appena proposto illustra un caso molto pratico di necessità di “smobilitazione pro quota” di una certa porzione di immobile, al fine di innescare processi di monetizzazione rapida e di messa sul mercato a fini di investimento o speculazione.
Opportune varianti di tale modello possono portare a schemi ancora più “estremi”, che però funzionerebbero allo stesso modo: frammentazione di un immobile in centinaia o migliaia di NFT per implementare forme di “azionariato diffuso” (si pensi a una comunità che intende possedere parti del patrimonio immobiliare storico della propria città, oppure forme di condivisione di un progetto immobiliare con soggetti in grado di acquistarne solo minime quote).
I vantaggi delle tecnologie crypto possono però anche riguardare, sempre nell’ambito del settore immobiliare, anche l’utilizzo non già dei token “non fungibili”, ma di quelli “fungibili”, ossia delle criptovalute in quanto tali. Anche in questo caso il concetto alla base del ragionamento è quello del “collaterale fisico”, che pur essendo appunto un oggetto immobiliare — una casa, una villa, un palazzo storico, un monumento — riproduce a ben vedere il classico caso dell’oro, ovvero del collaterale storico per antonomasia delle economie deflative occidentali.
Tecnicamente, infatti, è possibile coniare un token che vada a parcellizzare il valore attualizzato di un qualsiasi immobile, per non parlare di un’intera classe di immobili (dalle ville venete ai trulli pugliesi, dai beni archeologici alle case popolari, e via discorrendo), andando a creare una vera e propria economia circolare.
Ecco dunque che il valore immobiliare si scorpora e fluidifica in una vera e propria moneta, utilizzabile come mezzo di scambio e di trading, di investimento e di appartenenza; si pensi anche solo al clamoroso successo di monete basate sull’amore per la propria squadra di calcio, o ad altre dinamiche connesse a tipologie quali meme coin e fan coin, di cui abbiamo già parlato in questo articolo monografico.
“Fan token: un fenomeno tra blockchain e passione collettiva”
Una corposa differenza rispetto alle sopraccitate tipologie di coin “sentimentali” è tuttavia rappresentata dalla componente cruciale del valore sottostante: un immobile fisico è come ovvio portatore di una quotazione certamente interpretabile sulla base di fattori variabili molteplici, ma nel contempo riconducibile a criteri in gran parte riconducibili all’oggettività.
In tal senso, l’idea di un token monetario in grado di veicolare sia forme di affinità culturali con un progetto avente a che fare con la dimensione immobiliare, sia la presenza della base immobiliare come effettivo collaterale di emissione, non appare assolutamente irragionevole, anzi.
Ulteriori vantaggi della blockchain
Per il settore immobiliare valgono comunque anche i più generici e orizzontali vantaggi legati al mondo degli smart contract e della notarizzazione in blockchain.
Gli esempi dei problemi legati al comparto documentale, in questo ambito, non si contano: planimetrie perse o andate bruciate in roghi e affini, spostamenti fisici di uffici e relativa irreperibilità di dati, certificazioni dubbie su materiali per pavimentazioni, infissi, tubature e impiantistiche.
I protocolli blockchain permettono di inserire e certificare questi dati in modo totalmente decentralizzato, evitando cioè qualsivoglia possibilità di manomissioni o perdite accidentali. Nel contempo assicurano trasparenza, reperibilità, sicurezza e assoluta inoppugnabilità sul piano legale.
Infine, degno di nota è anche il rapporto sempre più stretto tra metaversi e blockchain, un rapporto che nel caso del mondo immobiliare potrebbe (come già accade) intercettare piattaforme di rendering tridimensionale in grado di rendere fruibili, attraverso opportuni visori, interi quartieri residenziali, o progetti complessi, o piani di ristrutturazione, attraverso creazione di veri e propri “gemelli digitali tridimensionali” nella blockchain.
Da un punto di vista pratico, la prassi dell’agente immobiliare, di concerto con maestranze costruttrici e ideative, potrebbe lavorare col cliente o la committenza al fine di immettere sul mercato una versione virtualizzata di progetto sulla carta, di modo da realizzare sul piano economico ciò che ancora non è realizzato su quello materiale. Il tutto, nella prospettiva di renderlo già fruibile attraverso la realtà aumentata.
A tale proposito, consigliamo la lettura del nostro articolo dedicato:
“Metaverso e crypto: quali sono le opportunità?”
Casi di successo
In Svezia il catasto ha implementato una piattaforma blockchain per la registrazione dei titoli immobiliari, semplificando sensibilmente il processo e riducendo i tempi e i costi.
La Repubblica della Georgia ha adottato un sistema basato su blockchain per la registrazione delle proprietà, aumentando altresì la trasparenza e riducendo il rischio di frodi.
Sul piano delle transazioni immobiliari si sono distinte le piattaforme Propy e Ubiquity. La prima utilizza la blockchain per facilitare le transazioni immobiliari internazionali, consentendo alle parti di concludere accordi in modo molto più rapido e sicuro. La seconda ha sviluppato una piattaforma blockchain per la gestione dei titoli immobiliari, e ha in tal modo semplificato il processo di trasferimento della proprietà, con ampia riduzione dei costi.
Aspen Digital Security ha emesso veri e propri token digitali rappresentanti quote di proprietà di un resort di lusso ad Aspen, consentendo in tal modo agli investitori di acquistare e vendere frazioni di proprietà in modo più liquido e accessibile, come visto nell’esempio proposto.
Sempre sulla linea della tokenizzazione, tZERO si è fatta strada come piattaforma di trading per titoli digitali derivanti da asset immobiliari, e ha aperto nuove opportunità di investimento e liquidità nel settore.
Conclusioni
Il settore degli immobili è certamente uno tra i più interessati a sfruttare in tutto o in parte le caratteristiche dei protocolli decentralizzati in blockchain. I motivi possono essere riassunti nell’idea di un sistema in grado di smobilitare ampie quote di mercato senza generare costi aggiuntivi, ma anzi attingendo valore aggiunto da economie di scala derivanti dall’estrema linearità e semplicità gestionale del sistema.
La blockchain può essere utilizzata per automatizzare i contratti di affitto, in modo da garantire il rispetto dei termini e la semplificazione dei pagamenti e dei relativi controlli ex post.
I contratti intelligenti possono inoltre essere utilizzati per gestire tutta una serie di servizi accessori e collaterali, la manutenzione, le riparazioni e altri aspetti della gestione di una proprietà in modo più efficiente.
La blockchain è il sistema che per eccellenza gestisce al meglio la variabile della tracciabilità: può essere pertanto utilizzata per tracciare la storia di un immobile, garantendo la trasparenza sulla proprietà e riducendo il rischio di frodi.
Può inoltre essere utilizzata per registrare e verificare le certificazioni energetiche degli immobili, in modo da incrementare la sicurezza per gli acquirenti e gli inquilini.
Questi sono solo alcuni esempi di come la blockchain sta trasformando il settore immobiliare. La sua capacità di migliorare trasparenza, efficienza e sicurezza delle transazioni, unita alla creazione di nuovi sbocchi di mercato resi possibili dalla parcellizzazione della proprietà in unità di libero scambio, offre numerosi vantaggi per tutte le parti coinvolte, dai proprietari agli acquirenti, dagli investitori agli agenti immobiliari. E questo è solo l’inizio.
Filippo Albertin
